Le bail commercial

Le bail commercial est régi par les dispositions de la loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil.


CHAMP D'APPLICATION & DEFINITION

Les dispositions de la loi s’appliquent aux immeubles loués et affectés à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. 

La conclusion d’un contrat de bail écrit n’est pas obligatoire, cependant elle est opportune en cas de litige. Une fois le contrat le contrat de bail conclu par écrit, il doit être enregistré dans les 4 mois et sera soumis à un droit d’enregistrement de 0,2 % du montant de la location sur toute sa durée. 


LA DUREE

Le bail commercial ne peut stipuler une durée inférieure à 9 ans. Si les parties font le choix de stipuler une durée supérieure à 9 ans, alors le bail devra être fait devant notaire. Le calcul de la durée commence à l’entrée effective du preneur dans les locaux et non à la signature de l’acte. 

Le preneur a la possibilité de résilier le bail à l‘expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois effectué par exploit d’huissier de justice ou par courrier recommandé. 

Le bailleur peut faire de même, moyennant un préavis de 1 an et seulement dans 3 cas limitatifs, à savoir : 

- Le bailleur souhaite exercer lui-même effectivement un commerce dans l’immeuble.

- Les proches du bailleur (les descendants, ascendants ou enfants adoptifs du bailleur ou le conjoint du bailleur ou encore les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de son conjoint) souhaitent exercer eux-mêmes effectivement un commerce dans l’immeuble.

- Le bailleur souhaite faire exploiter un commerce dans les locaux par une société de personne dont les associés actifs ou dont les associés possédant au moins les ¾ du capital ont avec lui ou son conjoint les mêmes relations de parenté que celles énumérées ci-dessus. 

Les parties peuvent d’un commun accord décider de mettre fin au bail à tout moment, mais cet accord devra être constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. 


LE LOYER ET SA REVISION

Les parties sont libres de fixer le loyer qu’elles veulent. Néanmoins, à l’expiration de chaque triennat, les parties peuvent demander au juge de paix de réviser le loyer. La demande ne peut avoir lieu que durant les trois derniers mois du triennat en cours.

La partie demanderesse devra établir que la valeur locative normale de l’immeuble est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé et ce, à raison de circonstances nouvelles et extérieures aux parties.


LA CESSION DU BAIL ET LA SOUS-LOCATION

Il peut être inséré dans le bail une clause interdisant sa cession ou sa sous-location, cependant celle-ci n’aura pas d’effet dès lors que la cession sera faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce, à moins que le bailleur ou sa famille n’habitent une partie de l’immeuble, auquel cas l’interdiction sera valable. 

Le preneur qui souhaite sous-louer ou céder son bail doit signifier ce projet au bailleur (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice). Si le bailleur a de justes motifs de s’y opposer, il devra alors notifier son opposition motivée (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice) dans les 30 jours de la signification, sans quoi il sera réputé avoir donné son agrément.

Le preneur peut contester l’opposition dans les quinze jours. Constitue une opposition valable le fait que le preneur n’a exercé son commerce dans les lieux loués que depuis moins de 2 ans ou que le bail a été renouvelé voilà moins de deux ans. 

Dans le cas où la cession effective du bail a lieu, le cessionnaire devient le nouveau preneur, mais le cédant restera toujours tenu solidairement des obligations découlant du bail initial. 


LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le preneur a le droit au renouvellement du bail au maximum trois fois. S’il souhaite se prévaloir de ce droit, il devra le notifier (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice) 15 mois au moins et 18 mois au plus avant l’expiration du bail. 

Le contenu de la notification à peine de nullité :

- Conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail

- Mentionner qu’à défaut de réponse par le bailleur (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice) de son refus motivé de renouvellement dans les trois mois ou de présentation par le bailleur d’offres d’un tiers dans les 3 mois, celui-ci sera réputé avoir consenti au renouvellement du bail à ces conditions. 


Motifs pouvant justifier le refus du renouvellement du bail : 

- Le bailleur souhaite l’occuper personnellement ou par ses proches. L’indemnité est alors égale à 2 ans de loyer s’il s’agit d’un commerce similaire.

- Affecter l’immeuble à une destination autre qu’une entreprise commerciale. L’indemnité est alors égale à 1 an de loyer.

- Reconstruire l’immeuble (= transformation précédée d’une démolition affectant le gros œuvre et dont le coût est supérieur à 3 années de loyer). L’indemnité est alors égale à 1 an de loyer.

- Manquements graves du preneur à ses obligations découlant du bail (dépréciation de l’immeuble par son fait, non-paiement du loyer pendant plusieurs mois modifications substantielles apportées sans l’accord du bailleur ou tout fait illicite rendant la continuation des rapports contractuels impossible). Le preneur peut contester cela dans les 30 jours devant le juge.

- L’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait pas une offre égale. L’indemnité est alors égale à 2 ans de loyer si le commerce qui sera exercé est similaire et 1 an dans le cas contraire.


La rupture sans motif est possible par le bailleur, moyennant le versement d’une indemnité d’éviction égale à 3 ans de loyer (voire plus si le préjudice est plus important).

Tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée par le bailleur au preneur, ce dernier est fondé à rester dans les lieux jusqu’à son entier paiement et ce, sans régler son loyer. Il doit tout de même intenter une action en paiement de ladite indemnité dans un délai d’un an. 


Le preneur forclos du droit au renouvellement (c’est à dire qu’il ne l’a pas fait dans les temps) reste dans les
lieu : un nouveau bail est alors formé, celui-ci est à durée indéterminée et le bailleur pourra le résilier à tout moment moyennant un préavis de 18 mois au moins, sachant que le preneur conserve son droit de demander le renouvellement.


A noter : que dès le 18ème mois précédant l’expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux à des repreneurs éventuels.